Acheter un bien avec travaux

Acheter un bien avec des travaux, sur le papier,  c’est un bon plan puisque le prix d’achat sera forcément moins élevé. Mais attention tout de même au coût des travaux qui peut réserver quelques surprises…

Évidemment, acheter un bien avec des travaux permet d’acheter moins cher. A titre d’exemple, les logements classés F et G affichent souvent des décotes de l’ordre de 15 à 20 % par rapport au prix du marché. Pour des primo-accédants avec des budgets un peu courts, surtout depuis la remontée des taux d’intérêt, c’est évidemment une aubaine. Se positionner sur ce type de biens, c’est aller là où la majorité des acquéreurs ne vont pas et c’est donc, logiquement, se trouver en position de force.

L’autre avantage de ce type d’opération, c’est de pouvoir imprimer réellement sa patte sur le bien que l’on achète. Selon les matériaux que l’on choisit, les choix que l’on fait, on obtient un logement qui nous ressemble vraiment. Cela n’est pas toujours aussi facile quand on s’installe dans un logement « clé en main ». 

Et puis, bien sûr, les travaux vont augmenter la valeur du bien que l’on a acheté. On ne retrouvera sans doute pas l’intégralité de la mise de départ lors de la revente, mais on pourra tout de même en récupérer une bonne partie en réalisant une belle plus-value. S’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value ne sera pas imposable. 

Prévoir un budget global

Dans un tel achat, il faut cependant porter une attention particulière au budget global de l’opération. A l’acquisition d’un bien en parfait état, vous connaissez exactement le montant de votre investissement, du prix aux frais de notaires, tout est prévu. Quand il y a des travaux, les choses sont plus floues. Il est capital de lister de façon exhaustive l’ensemble des travaux à prévoir et de demander plusieurs devis pour chaque corps de métier. Ajoutez une marge de sécurité de 10 % environ. Vous obtiendrez ainsi une enveloppe globale et c’est celle-là qu’il vous faudra prendre en compte pour votre financement. 

Nul doute que les banquiers seront particulièrement regardants sur le prix d’achat du bien et sur la qualité des travaux que vous prévoyez. Ils sont, en effet, la garantie de la pérennité de l’investissement. 

Faire des travaux dans un  bien que l’on achète pose aussi quelques difficultés matérielles. Si vous avez besoin de rester dans votre logement précédent pendant quelques mois, le temps que votre acquisition soit habitable, il faut aussi le prévoir dans votre financement. Et, là encore, il ne faut pas oublier de partir avec une bonne marge de sécurité car les aléas ne sont pas rares sur ce type de chantier. 

Attention aux délais

Il vous faudra donc planifier vos travaux avec précision et donc, les hiérarchiser. Que voulez-vous faire en premier ? Quel est le plus important pour vous ? Tout en sachant qu’il vous faudra sans doute être patient car il risque de se passer pas mal de temps entre le moment où vous signerez l’acte de vente et celui où vous mettrez le mot « fin » sur les travaux. 

Enfin, vous allez clairement devoir compenser l’avantage financier du prix d’achat par un investissement personnel très important en termes d’implication et de temps passé. Par exemple, se renseigner sur les aides auxquelles vous pouvez avoir droit et remplir les dossiers peut s’avérer très chronophage et un peu décourageant. Sans parler des déclarations préalables de travaux qu’il vous faudra déposer en mairie avant le début du chantier. 

MaPrimeRénov’ reboostée

Les nouvelles modalités du dispositif MaPrimeRenov’ redonnent de l’intérêt à l’achat d’un bien avec travaux. Dans le cadre d’une « rénovation accompagnée », qui implique plusieurs types de travaux, les remboursements peuvent aller jusqu’à 78 % des sommes engagées, sous conditions de ressources.