Acheter une résidence secondaire à plusieurs : bonne idée ou galère ?

Acheter à plusieurs peut être intéressant, notamment pour une résidence secondaire. Entre amis ou en famille, différentes formules existent, avec chacune leurs avantages et inconvénients. Voici tous nos conseils pour éviter les déconvenues (après avoir choisi l’emplacement du bien, évidemment !).

Les règles d’or : une répartition équitable des frais et des tâches

Pour que le plaisir soit partagé, vous devez être clairs sur vos envies respectives et vous assurer qu’elles coïncident avec celles des futurs copropriétaires. Quel est l’objectif de cette acquisition ? Dans le cas d’une résidence secondaire, s’agit-il de l’occuper à tour de rôle ou tous ensemble ? Qui gérera les locations et leurs revenus ?

Il faut définir clairement le rôle de chacun, et vous accorder sur l’apport financier de chaque participant au projet. L’idéal ce sont des parts égales, pour éviter les déconvenues ou les frictions avec une famille majoritaire par exemple.

Autre indispensable : lister les travaux à prévoir en amont, et intégrer leurs coûts ou répartir les tâches dès le début. Il en va de même pour tout ce qui concerne l’entretien futur du logement.

Enfin, n’oubliez pas de préparer des portes de sorties. Souvent, le début de l’aventure se passe bien. Mais qu’arrivera-t-il en cas de dispute ou de changement de projet pour l’une des familles participantes ? Pour éviter d’être piégé dans une cohabitation ingérable, prévoyez dès le début des portes de sortie.

Créer une copropriété

En créant une copropriété pour acheter une résidence secondaire à plusieurs, vous divisez le bien en lots, comprenant chacun une partie privative, et une quote-part de parties communes. On effectue au préalable un diagnostic technique. Puis l’état descriptif de division définit la superficie et la situation de chaque lot, ce qui servira à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges d’entretien et aux travaux. Un règlement de copropriété décrit les modalités d’usage et le fonctionnement interne. Cela vous permet de trouver votre équilibre, en ajustant les espaces privatifs et ceux qui seront partagés. En établissant des règles en toute transparence, vous assurez un bon fonctionnement de la copropriété.

Autre option : la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) permet aux acheteurs de posséder des parts d’une société, propriétaire du bien. En effet, en pratique, le bien appartient à la société, et non aux associés qui ne détiennent que des parts du capital social.

La SCI est donc une entreprise, avec ses statuts qui définissent son fonctionnement, désignent les gérants, et fixent les modes de prise de décision. Ces statuts doivent donc être rédigés soigneusement, lors de la création de la SCI. Nous vous recommandons fortement l’assistance d’un professionnel du droit (notaire ou avocat) pour éviter tout problème.

Avec ce système, vous préparez vos « portes de sortie » dès le début. Les modalités de revente des parts sont claires pour tous les associés, et vous régulez en même temps les temps d’occupation, le partage des frais et des éventuels revenus.

Si la revente des parts est simple, il est par contre compliqué de revendre la SCI elle-même. Autre inconvénient : les frais de gestion d’une SCI, souvent élevés. On comptera environ 1000 à 2000€ pour la constitution de la SCI par un notaire. La gestion doit par ailleurs rester méthodique, et nécessite la réunion annuelle de tous les membres pour une assemblée générale.

L’indivision : la formule la plus répandue

Chacun est propriétaire selon la somme investie. C’est une option simple et rapide à mettre en place. Peu coûteuse, l’indivision passe par un acte qui précise l’apport de chacun. En cas de revente, la somme est répartie au prorata. Légalement, personne n’est contraint de rester dans l’indivision. Chacun peut en sortir en vendant ses parts aux autres membres, ou lors de la mise en vente du bien qui permet à chacun de récupérer sa mise.

On peut mettre en place une convention lors de la signature, pour spécifier que les membres s’engagent à ne pas mettre fin à l’indivision. Mais cette clause n’est valable que cinq ans.

A noter, en cas de décès d’un des signataires, ce sont ses héritiers qui deviennent propriétaires avec vous. Autre inconvénient possible : les décisions doivent se prendre à l’unanimité, à moins que vous n’établissiez devant notaire une convention d’indivision qui désigne un gérant unique du bien. Enfin, s’il y a conflit entre les membres, la revente sera compliquée et devra passer par un juge pour l’obtention d’une vente forcée. Cela débouchera une vente aux enchères, et donc une décote assurée.

La tontine, impossible à casser

Avec la tontine, on achète à plusieurs en mettant le capital en commun. Lorsqu’un acheteur décède, sa part est répartie entre les survivants. Le dernier vivant deviendra donc propriétaire de l’ensemble du bien. Les héritiers des défunts n’ont aucun droit sur le bien, et le logement sort donc de la succession, ce qui peut être un avantage.

Mais s’il y a désaccord entre les acheteurs, c’est l’enfer ! Or il faut l’unanimité pour agir. Et on ne peut pas sortir d’une tontine en revendant ses parts (contrairement à l’indivision). A moins d’être pensé spécifiquement pour transmettre un capital, la tontine est donc un mode d’association très risqué.

Si l’achat d’une résidence secondaire à plusieurs est avantageux, il est donc indispensable de bien penser les modalités de votre collaboration avant de vous lancer.