Investir : le point sur la fiscalité et l’immobilier

Loi Pinel, loi Malraux, LMNP… En investissant dans l’immobilier, vous pouvez bénéficier de réductions fiscales intéressantes, tout en vous créant un patrimoine et un revenu complémentaire pour la retraite.  

Certains l’ont bien compris, et il n’est plus rare aujourd’hui de voir des jeunes d’une vingtaine d’années se lancer dans l’investissement locatif. Mais avant de vous engager, il faut bien étudier votre situation financière et fiscale, afin de choisir le dispositif le plus adapté à vos envies et votre profil.  

Des cabinets spécialisés se chargent ainsi pour vous de l’étude de cas, de la recherche d’un projet immobilier adapté, et du suivi de votre location et de vos déclarations d’impôts. C’est le cas de Val de Loire Patrimoine, où Vinciane Vachaud-Brousseau et Louis-Marie Brousseau ont répondu à nos questions.  

Quelles sont les grandes différences entre les lois Pinel et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?  

« La loi Pinel s’adresse en priorité à des investisseurs en recherche d’un placement dans l’immobilier neuf, ou ancien avec travaux. Le dispositif ouvre droit à une réduction d’impôts qui devient intéressante s’ils sont fiscalisés à hauteur de 2500€ ou plus. La réduction varie en fonction du nombre d’années de mise en location du bien : 12% du prix d’achat sur 6 ans de location, 18% sur 9 ans, et 21% sur 12 ans, avec un plafond de 10 000€ par ans de réduction d’impôts (toutes réductions inclues). 

Le dispositif LMNP vous offre lui aussi une réduction d’impôt, sur le montant investi. Mais cette réduction sera moins intéressante que la rentabilité du bien lui-même. Il s’adresse donc plutôt à des investisseurs désireux d’avoir un complément de revenu ». 

Comment choisir le bien dans lequel investir ? 

« Tous les biens ne sont pas concernés ! Le dispositif loi Pinel ne s’applique que dans certaines zones : les zone A-A bis, Paris et sa petite couronne, et la zone B pour les agglomérations de plus de 150 000 habitants. D’autres villes qui étaient autrefois éligibles ne le sont plus désormais (Châteauroux, Bourges, Niort,..). On constate donc un report de l’attention sur les villes restantes en zone A bis ou B1, comme Tours ou Angers par exemple. Les loyers seront plafonnés, et les locataires soumis à conditions de ressources.  

Et qu’on parle Pinel ou LMNP, nous vous conseillons de choisir surtout en fonction des critères immobiliers : un logement dans les prix du marché, un emplacement proche des transports, des commerces, et un vrai potentiel de location et de revente ».  

Qu’en est-il de la loi Malraux ? A quel type d’investisseurs s’adresse-t-elle ? 

« Elle intéressera les personnes soumises à une forte fiscalité. Elle s’applique sur les travaux de réhabilitation d’un logement, et vous permet de déduire un pourcentage du coût des travaux de votre impôt. Cela vous permet donc un avantage fiscal et une localisation en quartier historique, toujours intéressante pour la location ou la revente. Mais cela suppose aussi un prix d’achat plus élevé ».  

Quand faut-il investir ? 

« Notons qu’il n’y a pas d’âge, et pas besoin d’être riche pour investir ! On peut se lancer en ayant 100€ par mois à placer, qu’on ait 25 ans ou 75. En choisissant d’investir, vous financez un tiers de l’opération : le deuxième tiers est financé par les loyers, et le dernier par la réduction d’impôt. Le seul problème éventuel est l’absence de locataire, d’où l’importance de choisir un bien immobilier bien situé, et attractif.  

Sachez également que vous bénéficierez du dispositif choisi selon les conditions en vigueur au moment de la signature. Autrement dit, avant la fin 2022, vous aurez les taux loi Pinel que nous évoquions plus haut. Il est probable que les conditions changent et soient moins favorables par la suite ». 

Avec ces dispositifs, l’investissement s’avère donc non seulement intéressant d’un point de vue fiscal, mais il est une valeur sûre de placement… quel que soit votre âge et votre niveau de revenu ! Pour faire le bon choix, n’hésitez donc pas à faire appel à des professionnels.