Colocation : quel bail choisir ?

Quel bail de colocation choisir ? La question est essentielle, que vous soyez le colocataire ou le propriétaire-bailleur. Deux options s’offrent à vous : le bail unique, ou les baux individuels.

Bail unique : des colocataires unis

L’ensemble des occupants signe le même contrat auprès du bailleur. L’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, le versement de la caution et des loyers : les colocataires effectuent les différentes démarches tous ensemble.

Le propriétaire peut par exemple exiger le paiement du loyer dans son intégralité en une seule fois. De leur côté, les colocataires sont libres de se répartir les espaces comme ils le souhaitent. 

Mais le bail unique n’est pas forcément idéal pour les colocataires ! Alix, 23 ans, à Bourges, en a fait l’expérience : 

« Nous avions signé un bail solidaire avec mes trois colocataires pour une maison à Bourges. Mais lorsque l’une d’elle est partie pour l’étranger, nous avons dû continuer à payer le même loyer avec une personne de moins. Cela a duré quatre mois. Lorsque nous avons retrouvé quelqu’un, il a fallu refaire un contrat… Pas simple ! ». 

Attention ! Si le bail comprend une clause de solidarité, celle-ci implique que les colocataires paient la totalité du loyer, même si l’un d’eux a quitté la colocation. Et le colocataire sur le départ est normalement tenu de continuer à participer aux frais s’il n’a pas trouvé d’accord avec les autres signataires du bail. 

Toutefois, la clause de solidarité ne s’applique pas au colocataire sur le départ s’il est remplacé par un nouvel occupant qui signe le bail ou un avenant prévu par le propriétaire. Et dans tous les cas, le colocataire sortant est délivré de cette clause six mois après la date de son départ (si celui-ci a été dûment notifié par courrier recommandé au propriétaire-bailleur).    

Baux séparés : à chaque colocataire son contrat

Si vous décidez de louer l’appartement ou la maison à plusieurs personnes qui deviendront de fait colocataires, vous pouvez opter pour des baux séparés. Chacun des contrats doit alors indiquer quelle chambre est concernée. Cela permet de distinguer les pièces selon leur superficie ou leurs équipements, et d’adapter le loyer en fonction.

Les baux séparés doivent stipuler le plus précisément possible les pièces et usages réservés à chaque colocataire. Au-delà de la chambre et sa superficie exacte, le bail précise donc quelles sont les pièces communes et les équipements disponibles pour chacun des colocataires. 

Notre bilan, avantages et inconvénients

Les baux individuels seront les plus intéressants pour louer facilement et rapidement votre bien. Le bail unique représente en effet un frein aux yeux de certains colocataires potentiels, surtout lorsque ceux-ci considèrent la colocation comme une phase transitoire dans leur vie personnelle ou professionnelle. Cela peut aussi permettre au bailleur de louer sans avoir à attendre le groupe d’amis déjà constitué qui aura le coup de cœur pour son bien.

Mais soyez vigilant si vous êtes le bailleur. Il faut vérifier auprès de la municipalité que la pratique du bail individuel ne soit pas considérée comme une division. Si c’est le cas, vous devrez passer au bail unique. 

Le bail unique s’avère par ailleurs pratique pour le bailleur. Un seul contrat, et une gestion des charges ou des impayés d’un seul tenant: le confort est de mise. De plus, ce contrat unique de location vous permet de souscrire une « garantie loyer impayé » (GLI). Toutefois, si certains colocataires quittent le logement avant les autres, il faudra être prêt à rédiger un avenant à chaque nouvel entrant… 

Avant de vous lancer, colocataire ou propriétaire, réfléchissez donc bien à l’option qui vous convient.

Et si en tant que bailleur vous souhaitez envisager d’autres types de location, la location saisonnière peut être une bonne option.