Comment faire naître une copropriété ?

Acheter dans le neuf, c'est gérer le début de la copropriété

Faire naître une propriété et la faire passer du provisoire au définitif, c’est une question centrale quand on achète un logement neuf. Si les règles essentielles sont les mêmes que pour un immeuble existant, la naissance de la copropriété implique un calendrier précis. Il y a aussi démarches spécifiques qu’il vaut mieux maîtriser avant de se lancer. 

La règle du jeu

Il n’existe pas de différence fondamentale entre une copropriété dans un immeuble neuf et dans un immeuble existant. Le principe est simple : chaque copropriétaire dispose de la jouissance exclusive d’une partie privative (un logement, une cave, un parking…) et partage la propriété des parties communes avec les autres copropriétaires. La quote-part que chacun possède est proportionnelle à la superficie relative de son bien par rapport à l’ensemble.  Elle s’exprime en tantième. Plus on dispose de tantième, plus on a de poids dans le vote des décisions. Plus on contribue aux dépenses (charges et travaux), également. 

Dans le cas d’un immeuble neuf, dès la livraison du deuxième lot, il faut faire naître une copropriété. A ce moment, on désigne un syndic de copropriété provisoire. Il peut s’agir d’un ou plusieurs copropriétaires bénévoles, ou d’un professionnel. Mais, dans les faits, c’est le promoteur qui désigne le premier syndic, presque toujours un professionnel, dans le cadre du règlement de copropriété. Ce document, très important, détaille la répartition des lots et les quote-part qui y sont associés, mais aussi la bonne utilisation des parties communes et privatives ou la destination de l’immeuble. 

Le rôle du syndic provisoire

Une des premières tâches du syndic provisoire est d’établir un premier budget prévisionnel. Il intègre les premières dépenses de la copropriété. Elles donneront lieu au versement des premières charges. Les honoraires du syndic font partie de ces premières charges courantes. Se pose naturellement la question de la part des charges correspondant aux lots qui ne sont pas encore vendus. C’est, fort logiquement, au promoteur de les prendre en charge. Mais le syndic provisoire a aussi pour mission de veiller au bon achèvement des travaux, à la livraison des parties communes, à la finition des installations qui restent à livrer. Il est également en charge de la surveillance des malfaçons et des éventuels défauts de conformité. Le mandat de ce syndic provisoire est d’un an maximum. 

Faire naître une copropriété dans un programme par tranches

La situation est un peu plus complexe pour les programmes livrés par tranches. Si un des immeubles de l’ensemble est achevé et habitable alors que les autres sont toujours en chantier, le syndic de copropriété et le règlement sont mis en vigueur, sans attendre la fin des travaux. Cela évidemment pour que les propriétaires installés dans l’immeuble achevé ne soient pas mis en insécurité. Les propriétaires des immeubles non-achevés sont membres du syndicat de copropriété, participent aux assemblées générales et payent les charges en fonction de leur quote-part. On parle, alors, de « lot provisoire ».

Syndic et Conseil syndical : ne pas confondre !

Le syndic est une personne physique ou morale en charge de la gestion de la copropriété. Il en est le représentant légal, gère les contrats et applique les décisions. Il peut être professionnel ou bénévole. 

Le conseil syndical, c’est un groupe de quelques copropriétaires (ou leurs représentants) élus en assemblée générale pour parler et agir au nom de tous. Ils font l’interface avec le syndic. C’est un rôle bénévole et dépourvu de tout pouvoir décisionnaire. 

Comment sort-on du provisoire ?

Un an après avoir fait naître une copropriété, le mandat du syndic provisoire s’achève. Une de ses dernières tâches est de convoquer une assemblée générale avec tous les copropriétaires existants. Naturellement, à ce moment de la vie de la copropriété, il n’y a pas encore de conseil syndical et pas d’offre concurrente de la part d’un autre syndic. Donc, dans la très grande majorité des cas, le syndic provisoire est reconduit pour une durée qui dépend des termes du règlement de copropriété et qui ne peut pas dépasser trois ans. Cela, bien sûr, peut poser des problèmes de connivence entre le syndic et le promoteur qui l’a mis en place. Cela peut ne pas être anodin dans le cadre de l’achèvement ou de la réception des travaux, par exemple.

C’est la raison pour laquelle la loi Alur (2014), a mis en place les conditions d’une réelle concurrence entre les syndics au sortir de la période provisoire. Lors de la première AG, un premier Conseil syndical est élu. Il devra organiser, pour l’année suivante, la concurrence entre les syndics, si l’AG en fait la demande. Il pourra ainsi se rapprocher d’autres syndics ou d’un courtier pour obtenir des offres concurrentes.  

Naturellement, le promoteur peut, lui aussi, en amont de la première assemblée générale, organiser la concurrence en demandant par courrier aux différents propriétaires de proposer un ou plusieurs syndics.

Donner vie à la copropriété

Pour sortir du provisoire, il convient également de mettre en place tous les éléments de vie de la copropriété. Tout d’abord, en l’inscrivant au registre national. Puis, en établissant un carnet d’entretien de l’immeuble où seront consignés les diagnostics et autres contrôles obligatoires. Il s’agit ensuite de faire approuver un contrat d’assurance et de responsabilité civile lors de l’assemblée générale et de mettre en place les contrats avec tous les fournisseurs indispensables à la vie de la copropriété (électricité, ménage, chauffage, raccordement internet…). De plus, depuis la même loi Alur, pour les copropriétés de plus de dix lots, il est indispensable d’ouvrir un deuxième compte bancaire que chaque propriétaire devra abonder, afin de prévoir les futurs travaux.