Construction neuve : un état des lieux en Touraine

Comment se porte l’immobilier neuf dans le contexte actuel ?

Depuis fin 2021, l’immobilier neuf fait face à des bouleversements qui impactent aussi bien la construction que les consommateurs. Tout d’abord, la hausse du prix des matières premières, la pénurie des matériaux, qui a engendré une augmentation presque indécente du prix de la construction. Les prix se stabilisent, mais sans baisse réelle. Peut-on parler de spéculation ? J’ose espérer que non. L’application de la nouvelle réglementation environnementale et thermique RE2020 depuis le 1er janvier 2022 pour les collectifs de logements vient imposer, à juste titre, des exigences supplémentaires en termes d’isolation, de confort d’été et d’émissions en CO2 sur les matériaux utilisés.

La loi climat et résilience modifie fortement les tendances actuelles par la limitation ou l’arrêt de l’étalement urbain pour répondre aux enjeux du ZAN (Zéro Artificialisation des sols).

La hausse des taux d’intérêt et l’application du taux d’usure viennent limiter les capacités d’emprunts des clients. L’inflation à laquelle l’Europe fait face. Et puis, pour couronner le tout, la pénurie de main-d’œuvre qui touche fortement la construction.

Comment le secteur peut-il s’adapter à ces nouvelles contraintes ?

D’abord, il faut dire que la construction neuve est une part de la réponse aux enjeux environnementaux. Les immeubles que nous construisons aujourd’hui sont bien mieux isolés et donc moins énergivores que les anciennes constructions, par exemple.

Limiter l’étalement urbain est une nécessité pour laquelle la profession est d’accord. L’immobilier neuf répond en tout point aux problématiques environnementales actuelles à condition d’autoriser les projets à répondre aux exigences du PLU, notamment dans leur verticalité. Nous obtenons des situations critiques dans certaines communes où le besoin en logement reste un axe fort, faute d’offres à mettre en face.

Plutôt que détruire des bâtiments, ne vaut-il pas mieux les rénover ?

Une autre réponse consiste, en effet, à faire du neuf avec du vieux. Il faut favoriser les bâtiments réversibles avec, si possible, le réemploi de matériaux qui restent encore extrêmement coûteux. Un bâtiment tertiaire peut se transformer en logements ou l’inverse. On garde l’enveloppe et on transforme l’intérieur, en intégrant les nouveaux usages et les évolutions de l’habitat, comme des jardins collectifs et des espaces de co-living par exemple. La réhabilitation permet de diminuer de façon significative l’empreinte carbone. Il ne faut pas avoir peur également de surélever les bâtiments existants.

Les prix du neuf

Les programmes neufs sont construits dans des secteurs où il existe un potentiel universitaire et/ou un bassin d’emploi. A Tours, ils sortent entre 5 500 et 6 500 €/m2. A Tours nord, on est environ 4 000 euros, 5 500 € à Saint-Cyr et entre 4 et 5 000 € à Joué-lès-Tours. Mais tout cela dépend, bien sûr, du standing de l’immeuble et du nombre de logements qu’il propose. Moins il y a de logements et plus les logements sont chers.