Constructions illégales : quand le bien est cessible mais invendable
- Par contributeur
- 23/03/2022
A force d’en discuter avec votre notaire, vous savez que de nombreux points sont à vérifier lors de la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier. L’un des points majeurs est celui de la vérification du respect des règles d’urbanisme en matière de constructions et travaux.
Les travaux et constructions ne sont pas libres
Tous travaux de construction d’un ouvrage, ou modifiant une construction existante, doivent être précédés de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, sauf s’ils sont expressément et limitativement exemptés par la loi.
La délivrance d’une autorisation d’urbanisme par la commune permet de confirmer que votre projet respecte les règles d’aménagement du territoire.
Ces règles précisent notamment à quel endroit il est possible de construire ou de réaliser des travaux, quelle peut être l’ampleur de ces travaux et les conditions qu’ils doivent respecter.
Conséquences sur la vente d’un bien « irrégulier »
Toutes constructions ou travaux ne respectant pas ces règles et n’ayant pas été précédés de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, ou ne correspondant pas à ce qui a été autorisé, seront dits « irréguliers » et entraîneront des conséquences pouvant s’avérer extrêmement fâcheuses pour le constructeur-propriétaire : sont encourues des sanctions d’ordre pénal, civil et administratif dont certaines sont imprescriptibles et s’appliqueront également aux propriétaires successifs, donc même aux acquéreurs du propriétaire-constructeur…empêchant par exemple de nouveaux projets de construction.
Les constructions et travaux irréguliers n’empêchent pas la vente du bien, en revanche, la situation juridique et administrative devra nécessairement être clairement expliquée à l’acquéreur, lequel, selon les cas, renoncera à l’acquisition ou négociera le prix pour qu’il tienne compte des risques présentés par la situation irrégulière.
Le bien irrégulier n’est donc pas interdit à la vente mais peut rapidement devenir invendable.
La situation est parfois régularisable, alors anticipez…
Pensez à consulter votre notaire en amont de votre projet : les vendeurs seront renseignés sur les voies de régularisation éventuelle de la situation et les acquéreurs seront avertis des enjeux et dangers de la situation si elle est maintenue en l’état.
Il est en effet possible de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme dite de « régularisation », délivrées postérieurement à la réalisation des travaux pour mettre en conformité la situation de fait avec la loi.
Toutefois, cette régularisation n’est pas automatique puisqu’elle ne sera possible qu’à la condition que la construction réalisée respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de cette demande et non lors de la construction…or les règles évoluent avec le temps.
Selon l’importance des travaux réalisés, l’intéressé aura besoin de procéder à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, en ayant parfois l’obligation de recourir à un architecte.
Les délais d’instruction de droit commun sont de :
– 1 mois pour les déclarations préalables ;
– 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes ;
– 3 mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager.
Ces délais peuvent être allongés en fonction des secteurs.
Nous n’insisterons jamais assez : pour être efficaces, anticipez et allez consulter votre notaire en amont de votre projet.
Spécialiste de l’immobilier, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider sur ce sujet, dès l’origine de votre projet, pour vous faire gagner du temps.
N’oubliez pas : MON NOTAIRE REND MES PROJETS PLUS SURS.
Chambre Interdépartementale des notaires du Val de Loire
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