Impôt sur la plus-value: comment le faire baisser

En vendant votre bien plus cher qu’à l’achat, vous réalisez une plus-value. Elle est soumise à l’impôt. Mais il existe plusieurs cas d’exonération. Ainsi votre résidence principale n’est pas concernée, et vous disposez d’abattements progressifs passés les cinq années suivant votre achat. Mais ce n’est pas tout. D’autres situations permettent de faire baisser l’impôt sur la plus-value. Suivez le guide !

Résidence secondaire : exonérée si vous investissez dans une résidence principale 

La vente d’une maison de vacances tombe sous le coup de cet impôt. Seule manière de vous exonérer de l’impôt sur la plus-value : que cette vente vous serve à acheter votre résidence principale. Mais cela ne fonctionne que si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre dernières années. Autre condition : réinvestir le montant de la vente de la résidence secondaire dans les deux ans qui suivent la transaction. Cette exonération n’est valable que pour un seul logement. Si vous en vendez plusieurs il faut donc choisir celui sur lequel l’impôt sur la plus-value serait le plus élevé. 

Cette option concerne donc en priorité les locataires ayant investi dans une autre ville que celle de leur lieu de résidence. Une manière d’avoir un apport, sans être taxés. 

Payer moins grâce aux travaux 

Si vous avez fait des travaux, leur coût est pris en compte pour déterminer la plus-value. Le prix TTC des travaux est ajouté au prix d’achat, ce qui fait baisser la plus-value. En d’autres termes, plus vous avez fait de travaux, moins vous paierez d’impôts sur la plus-value. Seuls certains travaux sont pris en compte : les travaux de construction, de reconstruction, et d’agrandissement ou d’amélioration (notamment pour les économies d’énergie). 

Il faut toutefois que ces travaux aient été réalisés par une entreprise, et que vous puissiez présenter des factures. Quant aux travaux qui ont déjà été déduits des loyers ou qui ont fait l’objet d’un crédit d’impôt, ils ne peuvent pas être à nouveau pris en compte.

Penser à déduire les meubles 

La cuisine équipée ou le mobilier de salle de bain restent dans le logement lors de la vente ? Vous pouvez dès lors distinguer dans le prix de vente total la valeur de ces éléments mobiliers. Cela vous permettra de ne payer des frais de notaire et de l’impôt sur la plus-value que sur la valeur de l’immobilier et pas sur celle des meubles. Cette économie de quelques centaines d’euros profite à la fois à l’acquéreur (pour les frais de notaire) et au vendeur (pour l’impôt sur la plus-value). 

L’idéal sera d’avoir conservé les factures pour tous ces éléments. Mais à défaut, vous pourrez vous contenter d’une estimation. Sauf si les meubles sont de grande valeur, auquel cas, il faudra faire réaliser l’inventaire par un commissaire priseur.

Donation signifie exonération !

La donation permet de léguer de son vivant un bien immobilier à un ou plusieurs bénéficiaires, en profitant d’un abattement fiscal qui réduit sensiblement les droits de succession que les héritiers auront à payer. De plus, l’impôt sur la plus-value ne s’applique pas lors de la donation de biens immobiliers. 

La valeur du logement ou du terrain est établie pour le nouveau propriétaire à compter de la donation. Ainsi, si les enfants souhaitent revendre immédiatement le bien, ils ne paieront pas de taxe sur la plus-value puisqu’ils n’en réaliseront pas. La plus-value réalisée antérieurement par les parents ne sera pas prise en compte. Même chose pour une succession : le point de départ sera la date à laquelle vous avez reçu la propriété. Ne vous trompez pas dans vos calculs, il s’agit de la date d’ouverture de la succession. N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de l’immobilier pour estimer le prix actuel du bien. Cela vous permettra de déterminer à l’avance si vous êtes susceptible de faire une plus-value, et de pouvoir calculer les frais à payer pour les intégrer dans votre budget.

Un forfait de 15%

Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, acheté neuf ou ancien, vous avez droit à une majoration du prix d’achat de 15%. Ce gonflement artificiel de la valeur de référence permet de réduire la plus-value. La somme imposée baisse donc aussi. Un élément bon à prendre pour ceux qui n’ont pas fait de travaux ou les ont fait eux-mêmes. Et dans le cas où vous avez déjà déduit tous vos travaux de vos loyers, vous pouvez quand même bénéficier de ce forfait.

Etudiez donc bien votre projet avant de revendre, pour voir si l’une de ces situations s’applique à votre cas. Il serait dommage de passer à côté d’une occasion d’être exonéré ou de faire baisser l’impôt sur la plus-value.