Gérer une copropriété dans le neuf

Quand on achète un appartement neuf, on fait bien souvent le pari de l’achat sur plan. On fait aussi celui de la copropriété. Alors, comment gérer une copropriété dans le neuf ? La question se pose vite. Les règles essentielles sont les mêmes que pour un immeuble existant. Mais la naissance de la copropriété implique un calendrier et des démarches spécifiques qu’il vaut mieux maîtriser avant de se lancer. 

La règle du jeu

Il n’existe pas de différence fondamentale entre une copropriété dans un immeuble neuf et dans un immeuble existant. Le principe est simple : chaque copropriétaire dispose de la jouissance exclusive d’une partie privative (un logement, une cave, un parking…). Il partage la propriété des parties communes avec les autres copropriétaires. La quote-part que chacun possède est proportionnelle à la superficie relative de son bien par rapport à l’ensemble de la copropriété et s’exprime en tantième. Plus on dispose de tantième, plus on a de poids dans le vote des décisions et, donc plus on doit contribuer aux dépenses (charges et travaux). 

Dans le cas d’un immeuble neuf, la livraison du deuxième lot marque la naissance de la copropriété. A ce moment, on choisit un syndic de copropriété provisoire. Il peut s’agir d’un ou plusieurs copropriétaires bénévoles, ou d’un professionnel. Mais, dans les faits, c’est le promoteur qui désigne le premier syndic, presque toujours un professionnel, dans le cadre du règlement de copropriété. Ce document, très important, détaille la répartition des lots et les quote-part qui y sont associés. Il précise aussi la bonne utilisation des parties communes et privatives ou la destination de l’immeuble. 

Le rôle du syndic provisoire

Une des premières tâches du syndic provisoire est d’établir un premier budget prévisionnel, dans lequel seront intégrées les premières dépenses de la copropriété qui donneront lieu au versement des premières charges. Les honoraires du syndic font partie de ces premières charges courantes. Se pose naturellement la question de la part des charges correspondant aux lots qui ne sont pas encore vendus. C’est, fort logiquement, au promoteur de les prendre en charge. Le syndic provisoire a aussi pour mission de veiller au bon achèvement des travaux, à la livraison des parties communes, à la finition des installations qui restent à livrer. Il est également en charge de la surveillance des malfaçons et des éventuels défauts de conformité. Le mandat de ce syndic provisoire est d’un an maximum. 

Le cas particulier des programmes livrés par tranches

La situation est un peu plus complexe pour les programmes livrés par tranches. Si un des immeubles de l’ensemble est achevé et habitable alors que les autres sont toujours en chantier, le syndic de copropriété et le règlement sont mis en vigueur, sans attendre la fin des travaux. Ainsi, les propriétaires installés dans l’immeuble achevé ne sont pas mis en insécurité. Les propriétaires des immeubles non-achevés sont membres du syndicat de copropriété, participent aux assemblées générales et payent les charges en fonction de leur quote-part. On parle, alors, de « lot provisoire ».

Syndic et Conseil syndical : ne pas confondre !

Pour gérer une copropriété, il ne faut pas confondre le syndic et le conseil syndical. Le syndic est une personne physique ou morale en charge de la gestion de la copropriété. Il en est le représentant légal, gère les contrats et applique les décisions. Il peut être professionnel ou bénévole. 

Le conseil syndical, c’est un groupe de quelques copropriétaires (ou leurs représentants) élus en assemblée générale pour parler et agir au nom de tous. Ils font l’interface avec le syndic. C’est un rôle bénévole et dépourvu de tout pouvoir décisionnaire.