Immobilier, la sortie de crise en 2025 ?

En 2025, l’immobilier pourrait sortir de la crise qu’il traverse depuis trois ans maintenant. Si la baisse des taux se confirme et que la situation politique se stabilise, les autres indicateurs pourraient suivre.

L’année 2024 ne se termine pas comme elle avait commencé. La hausse des taux d’intérêt avait été particulièrement brutale en 2022 et 2023. Pour rappel, pour un prêt sur 20 ans, ils étaient passés, en moins de deux ans, de 1 % par an à plus de 4,5 %. L’année 2024 a clairement marqué le début d’une inversion de tendance. En cette fin d’année, en effet, les taux sont retombés aux alentours de 3,5 % et la barre des 3 % ne semble pas hors de portée. 

C’est un élément évidemment majeur pour analyser l’état actuel du marché de l’immobilier. Le premier effet de cette retombée des taux, c’est de redonner du pouvoir d’achat aux candidats à l’accession. Un crédit moins cher, c’est une possibilité d’endettement supérieur et c’est le retour sur le marché d’une clientèle qui en a été écartée pendant plusieurs mois.

Les prix toujours trop haut

Les professionnels ne cessent de répéter que la sortie de la crise du marché immobilier ne pourra passer que par une baisse des prix de vente. Le recul des taux d’intérêt, à lui-seul, n’y suffira pas. L’année 2024 a bien vu un tassement de ce côté, mais le mouvement reste globalement très limité.

Dans son étude de septembre 2024, la Fnaim note « que les prix ont baissé d’environ 5 % entre mi-2023 et février 2024. » Mais la fédération des professionnels tempère en indiquant que, depuis le printemps, la tendance est clairement à la stabilisation. En effet, dans de nombreux territoires, c’est bien la pénurie de logements qui domine et qui empêche les prix de se réajuster réellement. 

Une baisse partout, mais limitée

Les professionnels notent une décote plus importante, de l’ordre de 15 à 20 % sur les logements mal classés en DPE ou nécessitant d’importants travaux, mais sur le reste du marché, les prix se maintiennent à des niveaux élevés. « Sur un an, précise encore la Fnaim, la stabilisation récente limite la baisse des prix à -2,2 % ». Une baisse qui, cependant, concerne l’ensemble du territoire, y compris les stations balnéaires et les stations de ski, jusqu’alors épargnées. Globalement, ce sont les secteurs où les prix sont les plus hauts qui subissent les baisses les plus nettes. La région parisienne par exemple, accuse un recul de 6,7 % sur l’année. 

La tendance est à la stabilisation

L’inflexion sur les prix de l’immobilier, quoi qu’il en soit, n’a pas été suffisante pour réellement redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs et le nombre de transactions est resté faible tout au long de l’année. 

Dans sa livraison d’automne, la Fnaim précise que, là encore, on assiste à une stabilisation au cours du second semestre de 2024, mais à des niveaux de ventes qui restent faibles. 

Paradoxalement, la nouvelle baisse des taux d’intérêt que l’on constate depuis quelques mois pourrait ne pas avoir que des effets favorables, notamment sur le niveau des prix. En redonnant du pouvoir d’achat aux acquéreurs, elle contribue à soutenir la demande, et donc à maintenir les prix à leur niveau élevé.

Quels prix moyens en France ?

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 2 937 € sur l’ensemble de la France. On est à 5 557 € en île-de-France (dont 9 398 €/m2 à Paris) et à 2 382 €/m2 en province. Dans le top 10 des villes de province, le mètre carré se négocie en moyenne à 3 721 €, contre 2 280 € sur l’ensemble des villes moyennes. Les communes rurales sont nettement plus abordables, à 1 533 €/m2.