Immobilier neuf en 2023 : et si on y allait quand même ?

Peu de biens à vendre, mais…

On le sait, un des problèmes du marché de l’immobilier neuf, aujourd’hui, c’est la pénurie de logements à vendre et donc, à acheter ! Si les autorisations de mise en chantier sont de nouveau en hausse et que donc, sur le papier, les chantiers pourraient s’ouvrir, les stocks ne se reconstituent pas. « On est aujourd’hui, dans nos régions, sur des stocks qui représentent environ huit à neuf mois de vente théorique », confirme Olivier Henry, président d’Ocelor, l’observatoire du logement neuf en région Centre-Val de Loire. « Le problème, c’est que les constructeurs ont du mal à commencer les travaux car ils constatent de très gros écarts de coûts entre ce qu’ils avaient planifié et la réalité des devis qu’ils reçoivent. » Ces écarts, naturellement, sont directement liés à l’augmentation des prix de l’énergie.

Les biens à vendre sont donc peu nombreux, c’est un fait, mais il en reste cependant. Sur douze mois glissant au troisième trimestre 2022, près de 2 500 logements ont été mis en vente en Centre-Val de Loire. Et, à fin septembre, il en restait près de 1 700 à vendre. Parmi eux, les toute petites surfaces (T1) comme les très grandes (T5 et +) sont très minoritaires. A elles deux, elles représentent environ 10 % des logements disponibles. Les T4 représentent un peu plus de 20 % de l’offre disponible (alors qu’ils ne représentent que 15 % des ventes). 45 % de l’offre est constituée de T3 et environ 25 % de T2. 

L’analyse par segments de prix est, également, très éclairante. Les biens vendus au-delà de la barre des 4 200 €/m2, c’est-à-dire le segment de prix supérieur du marché, représentent presque une vente sur deux au troisième trimestre 2022. Ces biens sont pourtant moins représentés dans les logements disponibles (environ 40 %). En résumé, ce sont les biens les plus chers qui se vendent le mieux actuellement, mais ce ne sont pas les plus nombreux. Comment expliquer cet apparent paradoxe ? 

Le haut de gamme s’en sort mieux

Il faut y voir, naturellement, un effet de la conjoncture actuelle. Pour des raisons de budget, les primo-accédants ont souvent la tentation de se tourner plutôt vers la construction individuelle. Ils se détournent encore plus du collectif neuf actuellement, car les prix de vente ne cessent de grimper, alors que leur pouvoir d’achat immobilier, lui, diminue sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt. 

Les investisseurs, qui privilégient souvent les petites et moyennes surfaces et les prix d’achat modérés, s’éloignent aussi d’un marché qui présente de moins bonnes perspectives de rentabilité. Les ventes aux investisseurs sont d’ailleurs en baisse de 23 % par rapport au troisième trimestre 2022 en région Centre-Val de Loire.

Reste donc la clientèle des acquéreurs qui veulent habiter le logement qu’ils achètent et qui disposent d’un apport constitué. « Ces ventes correspondent à des acquéreurs qui désirent se rapprocher du centre-ville et profiter d’un logement confortable et fonctionnel. Souvent, ils profitent de la vente de leur maison pour financer leur achat. L’impact de l’endettement est donc plus faible pour eux. Cette clientèle, tout naturellement, se tourne vers de grandes surfaces, des T3 ou des T4 et, surtout, de belles constructions dans de beaux emplacements », analyse Olivier Henry.

Wait and see…

« Jusqu’à présent, nous avions un problème de coût de construction, mais pas de problème commercial. Tout se vendait bien. Aujourd’hui, on a un problème commercial, avec moins d’acheteurs et, surtout, des acheteurs qui ont moins de pouvoir d’achat. Comme il n’y a que très peu de stocks, les prix ne vont pas baisser sur les appartements qui restent en vente. Ce qui peut se passer, c’est que le marché se mette vraiment dans une situation d’attente. Il n’y aurait, alors, que très peu de ventes et très peu de constructions, en attendant des mesures de relance initiées par le gouvernement. Des mesures nécessaires pour rendre, de nouveau, l’investissement immobilier attractif. »

Olivier Henry, président d’Ocelor.

Comment financer son achat ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l’achat d’un logement neuf ? Bonne idée pour profiter des dernières technologies et maîtriser votre consommation d’énergie. Reste la question du financement. Voici quelques coups de pouce qui peuvent vous aider à boucler votre financement.

1. Le prêt à taux Zéro (PTZ)

C’est le dispositif le plus connu des candidats à l’accession dans le neuf et c’est un des plus efficaces. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt sans intérêt ce qui, dans le contexte actuel, est tout à fait capital. Il ne s’applique que pour l’achat dans le neuf et uniquement pour les primo-accédants. Il ne faut pas, pour en bénéficier, avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Il permet de financer l’achat, uniquement s’il s’agit de sa résidence principale et jusqu’à 40 % du budget total. Le tout, naturellement, sous conditions de ressources. Le montant du prêt dépend de la zone dans laquelle se situe le logement et du nombre de personnes dans le foyer.

2. Le prêt action-logement

Lui aussi est réservé aux primo-accédants. D’un montant de 40 000 €, dans la limite de 40 % du montant de l’achat, il est délivré à un taux fixe de 0,5 % hors assurance. Pour en bénéficier, il faut être salarié d’une entreprise du secteur privé de plus de 10 salariés et il ne fonctionne, évidemment, que pour l’achat d’une résidence principale.

3. Le Prêt Social en Location-Accession

Délivré sous conditions de ressources, il vise à aider les foyers modestes à accéder à la propriété. Ce prêt est accordé, en premier lieu, au promoteur pour aider à la construction des logements. En signant un contrat de « location-accession », vous vous engagez à louer le logement pendant une durée donnée. Après cette période, vous pouvez (si vous le souhaitez) acheter le logement, en bénéficiant du prêt qui avait été accordé au constructeur. 

4. La prime accession

Là, pas de prêt, mais une vraie prime, d’un montant de 10 000 €. Elle est réservée aux primo-accédants et aux revenus dits modestes et peut servir à remplacer l’apport initial qui pourrait vous manquer.

5. Frais de notaire réduits

Ce n’est pas une aide directe à l’achat dans le neuf, mais c’est tout de même une incitation importante. En achetant dans le neuf, vous profitez de frais de notaire bien moins élevés que pour un logement existant. Ils se situent autour de 2 à 3 % du montant, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cela est dû au fait que ce que l’on appelle les « frais de notaire » sont, en fait, pour l’essentiel, des taxes à payer à l’État, dont beaucoup ne s’appliquent pas pour le neuf.

Confier sa recherche à un pro

On connaît, bien sûr, le mandat de vente qui consiste à passer avec un professionnel, un contrat pour la vente de son bien immobilier. Mandat, qui peut être simple ou exclusif. On connaît moins, en revanche, son exact opposé, le mandat de recherche qui peut, pourtant, s’avérer très utile. 

Le mandat de recherche est un contrat par lequel un futur acquéreur missionne un professionnel pour lui trouver un bien qui corresponde à ses critères. Cela permet, évidemment, d’économiser du temps, mais pas seulement. Cela permet également de profiter de l’expertise d’un professionnel lors de sa recherche. L’immobilier est un domaine de plus en plus régi par des normes et des lois complexes et qui évoluent sans cesse. Le mandataire les connaît et sait comment s’assurer que le bien qu’il va vous présenter est conforme à la législation. Élément important, dans ce cadre, le vendeur doit négocier avec le mandataire et non en direct avec l’acquéreur. Or, la négociation immobilière, c’est justement le métier de ce professionnel. Même si le mandat de recherche implique une commission, elle peut-être largement couverte par les économies que l’apport d’un pro peut vous permettre de réaliser.

Comment choisir son logement ?

Le choix de son logement neuf dépend, bien sûr, de la finalité de l’achat. S’il s’agit d’un investissement locatif, il faut, avant tout, regarder les données qui affectent le taux de rentabilité. C’est-à-dire, le prix d’achat mis en relation avec le loyer que l’on pourra retirer de la location. Il faut tempérer cela avec le taux de vacance locative dans le secteur où se situe le bien. Attention donc, aux rentabilités théoriques : n’oubliez pas qu’un mois de loyer en moins, c’est un taux de rentabilité qui chute. L’important, également, est de ne pas se focaliser uniquement sur les chiffres. Regardez en détail la situation économique du secteur. Y a t-il des employeurs à proximité ? Des services publics ? La ville accueille t-elle de nombreux étudiants ? L’immeuble est-il correctement desservi par les transports ? Y a t-il des nuisances récurrentes dans le quartier (bruit, incivilités…). Tout cela vous permettra de savoir si votre bien a des chances d’être loué régulièrement et quelle sera la typologie précise de vos locataires.

Acheter pour habiter

Si vous achetez un logement neuf pour y habiter, ces derniers éléments sont, évidemment, essentiels, exactement comme dans le cas d’un logement existant. Mais vous devez aussi accorder une attention particulière à la qualité de la construction et, donc, aux références du promoteur. N’achetez pas, bien sûr, sans avoir visité un ou plusieurs appartements témoins, de la résidence que vous convoitez ou d’une autre par le même constructeur. Vous pouvez, aussi, vous rapprocher de syndics de copropriétés qui ont été commercialisées par le même promoteur.

Naturellement, choisissez un logement qui vous convienne, mais qui puisse aussi évoluer avec votre mode de vie. Pensez, enfin, à la revente. Un bon quartier, des prestations de bonne qualité et un bon entretien, c’est tout cela qui va assurer la rentabilité de votre investissement à long terme. Enfin, on le sait, les prix de l’immobilier sont plus élevés dans le neuf que dans l’ancien. Pour que votre opération soit intéressante financièrement, il vaut mieux ne pas revendre le bien trop rapidement car, dans les premières années, vous aurez sans doute des difficultés à revendre le bien au prix auquel vous l’avez acheté.

Choisir

C’est un fait, le marché de l’immobilier neuf traverse actuellement une crise importante. Il y a peu de logements à vendre et les constructions sont ralenties par les coûts de l’énergie. Mais l’achat dans le neuf reste un investissement intéressant, notamment lorsque l’on dispose d’un apport et que l’on choisit un bien de qualité.

Ne manquez pas nos analyses du mois sur la nouvelle donne du marché locatif et sur les tendances déco 2023 !