La location pour payer moins d’impôt

Une vraie bonne solution pour payer moins d’impôt avec la location, c’est le recours à ce que l’on appelle le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, généralement appelé LMNP. Le dispositif concerne tous les biens. Et ce quelle que soit la superficie ou la situation, dans un marché locatif tendu ou non. Le propriétaire devra opter pour une location meublée, pour une durée minimale de neuf ans. Il ne paiera pas d’impôt, ni de prélèvements sociaux si les loyers perçus pour ce type de logement restent inférieurs à 32 100 €. Ils le sont au-delà de ce seuil, mais il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Ce mécanisme assure, de ce fait, des revenus assurés et une rentabilité bien meilleure que dans le cas d’une localisation traditionnelle.

Et le Censi-Bouvard ?

Pour l’acquisition de ce bien dans une résidence de services à destination des séniors ou des étudiants, vous pouvez, en plus, faire jouer le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif vous permet de récupérer le montant de la TVA sur le prix du bien neuf, soit 20 % de votre investissement. Vous pouvez aussi déduire jusqu’à 11 % du prix du bien hors taxe, chaque année, dans la limite de 300 000 € par an. 

Mais vous pouvez aussi choisir un financement par amortissement. De la même manière, vous récupérez vos 20 % de TVA mais, dans ce cas, vous pouvez toucher des loyers qui intègrent l’amortissement de tous les frais engagés dans les meubles et le bâtis sur 15 ans. Et ces loyers ne sont pas soumis à l’impôt. A terme, c’est près de 90 % de votre investissement qui peut être ainsi amorti.

Dans l’ancien : Denormandie

Avec le dispositif Denormandie, nous quittons l’univers de l’investissement locatif dans un bâtiment neuf. En effet, cette disposition s’applique aux logements existants, mais elle offre, également, une possibilité très intéressante de défiscalisation. 

Pour payer moins d’impôt grâce à location par ce dispositif, il faut que le bien concerné soit situé dans une zone éligible, soit parce que le quartier est ancien et a besoin d’être réaménagé, soit parce que la commune se situe en zone labellisée « cœur de ville ». Un simulateur mis en place par l’État, disponible sur le site service-pubic.fr, vous permet de le savoir rapidement.

Il doit s’agir d’un logement ancien et nécessitant d’importants travaux de rénovation. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % de l’opération. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique sont, par exemple, éligibles, s’ils permettent d’augmenter d’au moins 20 % la performance énergétique pour un logement collectif et 30 % pour un logement individuel. Ils devront comprendre, au moins, deux travaux parmi la liste suivante : le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres. La création de surface habitable fonctionne également, comme la création d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage.

Des conditions de location

Il faudra, en outre, s’engager à louer le logement pour une durée de six, neuf ou douze ans. Le propriétaire devra le louer, obligatoirement, nu avec un loyer encadré. Le barème dépend de la zone dans laquelle est situé le bien (A bis, A, B1 ou B2). Dernière précision, le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal, mais il peut être de votre famille.

Une fois toutes ces conditions réunies, vous pourrez goûter au plaisir d’une très belle défiscalisation. Elle peut atteindre jusqu’à 21 % des sommes engagées. Le coût d’acquisition du bien est plafonné à 300 000 €. Et la réduction d’impôt dépend de la période de location. Elle est de 12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans.  Attention cependant, le dispositif Denormandie est valable jusqu’à la fin de l’année 2023.

Malraux n’est pas mort !

Mis en place en 1962, le dispositif Malraux a permis la réhabilitation de biens des cœurs de villes. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller de 22 à 30 % des frais engagés

(jusqu’à 100 000 € par an, pendant quatre ans), il faut effectuer des travaux de rénovation dans un bien situé dans un quartier classé, historique ou culturel et le mettre en location pour, au moins, neuf ans.