Le fonctionnement de l’indivision

Quel est le fonctionnement de l’indivision ? Autant le savoir avant de l’accepter. On peut la choisir en achetant à plusieurs. On peut aussi la subir au moment d’une succession ou d’un divorce. Quelles en sont les règles et comment peut-on vendre le bien concerné. Explications.

Être en indivision, c’est être propriétaire, à plusieurs, d’un même bien immobilier. Cette situation peut être choisie ou subie. L’indivision est choisie dans le cas d’un achat en commun, entre amis ou parents d’une résidence secondaire ou principale (lire en dernière page de ce dossier). Elle est subie ou imposée, très souvent, dans le cadre d’une succession. Au décès d’une personne les biens qu’elle possédait se trouvent partagés entre les enfants et le conjoint survivant. Une indivision est donc créée de fait. Mais c’est le cas, également, dans le cas d’un divorse ou de la rupture d’un Pacs si les deux personnes décident de ne pas vendre un bien qu’elles possédaient sous le régime de la communauté. 

C’est quoi une indivision ?

Le fonctionnement de l’indivision, naturellement, impose une gestion collégiale. Chaque personne qui en est membre ne possède pas un lot en propre comme dans le cas d’une copropriété, mais une part de l’ensemble, que l’on appelle une quote-part. Les décisions doivent se prendre soit à la majorité des deux-tiers, soit à l’unanimité. Concrètement, donc, aucun des membres de l’indivision ne peut s’arroger le droit de décider pour les autres. Cela peut aboutir à des situations de conflit, par exemple dans le cas où le parent survivant n’est pas d’accord avec ses enfants sur la gestion de la maison familiale. Il n’a pas la capacité, seul, d’imposer son point de vue.

La quote-part de chacun préside également au partage des revenus, mais aussi des frais liés à la gestion du bien concerné. En cas de location, chacun reçoit, par exemple, une part du loyer correspondant à son nombre de parts. Il en va de même, dans l’autre sens, pour le paiement des taxes, appels de fonds ou travaux à financer. 

Pensez à la convention d’indivision

Quand une indivision est créée, de façon subie ou volontaire, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. C’est ce document qui en fixe les règles de fonctionnement et qui précise les droits et les obligations de chacun. La convention peut aussi désigner un gérant de l’indivision ou, par exemple, définir une durée minimale à respecter avant d’envisager la vente du bien. Elle doit être décidée à l’unanimité. Il s’agit d’un document particulièrement important, dont les dispositions s’appliquent sans contestation possible. D’autre part, des libertés contractuelles sont possibles dans ce cadre, qui permettent de s’éloigner des dispositions du code civil. Pour toutes ces raisons, il est fortement conseillé de se faire accompagner d’un avocat pour la rédaction de cet acte. Lequel pourra, ou non, être enregistré devant notaire. 

Si aucune convention n’est signée ou qu’un point précis n’a pas été prévu dans la convention, c’est le code civil qui s’applique. 

Une décote pour l’IFI

L’administration estime qu’un bien en indivision est plus difficile à vendre qu’un bien classique. Ainsi, les indivisaires qui sont soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent appliquer une décote lors de la déclaration de leur quote-part d’un bien immobilier en indivision. Cette décote se situe entre 30 et 40 %. Concrètement, donc, un contribuable soumis à l’IFI qui possède un tiers d’un bien d’une valeur de 350 000 €, pourra ne déclarer que 115 500 € à l’administration fiscale.