Les enjeux de l’immobilier en 2025

Les enjeux immobiliers seront majeurs en 2025. Ils ont déjà beaucoup occupé l’actualité avant la censure du gouvernement Barnier. Le projet de budget comprenait plusieurs mesures très attendues par le secteur et d’autres, assez redoutées. Où en sont-elles ? Tour d’horizon.

 

1. Baisse des taux d’intérêt

La baisse des taux d’intérêt est le principal moteur de la reprise, timide mais réelle, du marché de l’immobilier. C’est un des enjeux majeurs de l’immobilier en 2025. Des crédits moins chers, c’est plus d’argent pour les acheteurs. Dans la situation d’instabilité politique actuelle, certains peuvent être inquiets. La baisse des taux va-t-elle se confirmer ? Faut-il, au contraire, craindre une nouvelle flambée ? 

En l’état des choses, rien n’indique un inversement de la tendance. Le 12 décembre dernier, la Banque Centrale Européenne a, pour la troisième fois, diminué ses taux de base de 0,25 point. La banque européenne reste prudente et attentive à la situation économique et politique en Europe. Mais elle constate que l’inflation ne risque pas de flamber de nouveau dans la zone euro. Comme on le dit depuis plusieurs mois donc, les taux devraient continuer à baisser, descendre même un peu sous la barre des 3 % sur 20 ans. Mais il est illusoire d’espérer un retour à l’argent quasi gratuit de la période précédente.

2. Le Prêt à Taux Zéro

C’était un vrai motif de satisfactions des professionnels de l’immobilier neuf dans le projet de budget présenté par feu le gouvernement Barnier. L’ancienne ministre du logement, Valérie Létard avait annoncé le retour de ce que l’on appelle le « Prêt à taux zéro universel ». 

Depuis l’été 2024, les maisons individuelles neuves étaient totalement exclues du champ d’application du PTZ. De même, dans le collectif neuf, on ne pouvait demander un PTZ que dans les zones où l’immobilier est tendu. Ces restrictions avaient largement amplifié la crise du secteur. Pour rappel, moins de 250 000 logements neufs collectifs ont été construits en 2024. C’est le plus bas niveau depuis plusieurs dizaines d’années. Le nombre de constructions de maisons individuelles a fondu de mointié en trois ans.

Le budget 2025 présenté par l’ancien gouvernement prévoyait le retour du PTZ pour les maisons neuves en primo-accession et partout en France dans le collectif. La réapparition de la mesure dans le futur budget est, bien sûr, très attendue par les professionnels.

3. Le maintien de MaPrimRénov’

Juste avant la censure du gouvernement Barnier, l’Assemblée nationale a adopté les dispositions concernant MaPrimRénov pour 2025. Et cela va tout changer. Ce que l’on appelle les « mono-gestes » resteront finalement éligibles au dispositif, alors qu’ils auraient dû en être exclus, comme la loi initiale le prévoyait. La logique était de favoriser les rénovations globales, qui sont plus efficaces en termes de performance énergétique. Seulement voilà, de nombreux propriétaires n’ont ni les moyens ni l’énergie de se lancer dans de vastes travaux. Grâce au texte adopté sur le fil, ils pourront toujours bénéficier de l’aide de l’État, même s’ils se contentent de changer quelques fenêtres ou d’isoler des combles. 

A noter tout de même quelques diminutions dans les aides accordées. Cela concerne, par exemple, les équipements de chauffage au bois ou les chaudières biomasses. Quant à la dotation globale du budget de MaPrimeRénov, le projet de budget la prévoyait en baisse de près d’un milliard d’euros. Pour savoir ce qu’il en sera réellement, il faut attendre le débat sur le budget présenté par le nouveau gouvernement Bayrou.

4. La hausse des frais de notaire

On a beaucoup parlé, avant la censure du gouvernement Barnier, d’une éventuelle hausse des frais de notaires. Cette augmentation devait s’élever à 0,5 %. Elle était destinée à donner un peu d’air aux finances des collectivités locales et notamment des départements. En effet, ce sont les conseils départementaux qui touchent la plus grosse part du gâteau (3,80 % ou 4,5 % du prix de vente, selon les départements). Avec la baisse du nombre des transactions en 2023 et 2024, cette ressource a fortement diminué et les Départements ont parfois du mal à financer leurs actions, notamment dans le secteur social. Moins élevée (1,2 %), la taxe communale pèse tout de même dans les finances des municipalités, dont on sait qu’elles sont particulièrement fragiles.

Naturellement, les professionnels de l’immobilier, comme les acquéreurs potentiels voient cette augmentation des « frais de notaire » d’un très mauvais œil. A l’heure où le secteur commence tout juste à relever la tête, le message n’est pas le bienvenu. Cela fait partie des enjeux de l’immobilier en 2025.

C’est donc le nouveau gouvernement et la future discussion budgétaire qui auront a décider de l’avenir de cette mesure.

5. La location des passoires thermiques

C’est un peu le chiffon rouge de ces derniers mois dans le domaine de l’immobilier. A partir du 1er janvier 2025, les logements classés en DPE G étaient supposés être interdits à la location. Ceux classés F doivent suivre très vite, au 1er janvier 2028. Problème : l’application brutale de cette mesure prévue par la loi « Climat et Résilience » de 2021 entraînerait la sortie du marché de près d’un logement locatif sur cinq (chiffres Ademe, 2022) en trois ans seulement. Dans un contexte plus que tendu sur le marché locatif, la mesure semble assez irréaliste.

Début décembre, les députés ont examiné une proposition de loi pour tenter d’adoucir l’impact de cette mesure. L’idée n’est pas de modifier le calendrier mais plutôt d’instaurer des exemptions. La principale concerne les logements collectifs. Si la copropriété s’est engagée dans des travaux de rénovation, les logements classés G pourront continuer à être loués au-delà du 1er janvier 2025. De même, l’interdiction ne concernera plus que les nouveaux baux et les tacites reconductions. Les baux en cours ne pourront pas être remis en cause pour ce motif. 

Pour les autres logements en revanche, à partir du 1er janvier, les locataires seront en droit de demander l’exécution des travaux de mise aux normes ou, en cas d’impossibilité, une réduction du loyer.

Le changement de gouvernement ne devrait pas perturber le parcours de cette loi qui n’a pas d’implications budgétaires et qui semble réunir la majorité des parlementaires.

6. Un coup de pouce sur les donation

Cette mesure, reprise par le gouvernement Barnier, enthousiasmait les professionnels de l’immobilier neuf. Le projet de budget avorté avait toutes les chances d’inclure, en effet, un geste très important sur les donations destinées à l’achat d’un logement neuf en résidence principale. Concrètement, une personne qui aurait donné de l’argent à un de ses enfants pour qu’il achète un logement neuf en 2025 se serait vu dispensé de fiscalité sur cette somme, à hauteur de 150 000 € par donataire (donc 300 000 € pour un couple de donateurs). 

Cela aurait constitué un coup de pouce très puissant pour la promotion immobilière et la construction de maisons individuelles qui, ont le sait, traversent une crise très grave actuellement. De plus, cela aurait permis à des primo-accédants de revenir sur le marché du neuf et d’accéder à la propriété. Cette mesure avait déjà été mise en place avec succès sous le gouvernement Balladur en 1994. Les professionnels espèrent qu’elle sera reprise par le nouveau gouvernement dans son projet de budget.

7. La fin du Pinel

C’est un des grands enjeux de l’immobilier en 2025. Il ne reste plus qu’une petite incertitude dans le dossier du dispositif Pinel et elle concerne la date de sa disparition. En théorie, tout aurait dû être plié au 31 décembre 2024. Mais les députés semblent d’accord sur la nécessité de faire courir son application jusqu’au 31 mars 2025. Mais attention, ce sursis ne concerne que les biens dont les contrats de vente avec le promoteur ont été effectivement signés avant le 31 décembre 2024. La fin de cette incitation fiscale est d’autant plus préjudiciable pour le secteur que, pour le moment, aucune mesure de remplacement n’est dans les tuyaux.