L’expertise immobilière, c’est un métier !

Quand a-t-on besoin d’un expert immobilier ?

Il y a bien des situations dans la vie où on peut avoir besoin de faire expertiser un bien immobilier. Pour connaître le montant précis de son patrimoine, notamment en regard à l’Impôt sur la fortune immobilière, dans le cadre d’une donation-partage, pour justifier de la valeur du bien que l’on transmet à ses enfants, dans le cadre d’une succession ou d’une séparation, quand il s’agit d’établir la valeur du patrimoine à partager. Les experts immobiliers interviennent aussi dans les cas de litiges fiscaux ou simplement, dans le cadre de la vente d’un bien ou de de la souscription d’un prêt immobilier.

Sur quoi se base cette expertise ?

L’expert a une obligation de moyen. Il doit réaliser une visite détaillée du bien et procéder aux vérifications nécessaires notamment en matière d’urbanisme avant de déterminer la valeur du bien et rendre sa conclusion dans le rapport d’expertise.

Ainsi, l’expert va corréler trois études différentes en analysant la composition du bien, son environnement, le marché, sa qualité, son entretien et son niveau de confort. Ces études répondent à la Charte de l’Expertise Immobilière.

La plus évidente, la méthode dite comparative consiste à apprécier la valeur vénale du bien en utilisant comme base de référence les dernières ventes aussi semblables que possible au bien à expertiser avant d’en tirer un prix moyen au mètre carré. Cette méthode couramment employée par les agents immobilier montre ses limites car elle n’intègre pas tous les paramètres à apprécier lors de l’expertise. C’est pourquoi, en expertise de maison, la méthode terrain + construction – vétusté prends tout son sens. Cette méthode consiste à estimer le prix d’un bien immobilier en séparant ses deux composantes, terrain et construction. L’expert utilise dans cette méthode la notion de surfaces pondérées pour déterminer la valeur à neuf du bien et appliquera ensuite un taux de vétusté par poste. L’utilisation de cette approche est très pertinente.

La méthode par capitalisation consiste quant à elle à appliquer un taux de rendement au revenu. Elle se fonde sur le constat que la valeur du bien immobilier est en relation avec le revenu qu’il pourrait rapporter sur le marché locatif.

Pas une estimation

Une expertise immobilière, ce n’est pas une estimation. Son objectif est de déterminer avec exactitude la valeur d’un bien à une période donnée. Outre l’analyse du prix, elle intègre une analyse juridique du bien et un examen des règles d’urbanisme applicables. L’expertise, à la différence de l’estimation, est opposable. Elle a une véritable valeur juridique. L’expert, qui a un numéro d’agrément, a aussi une responsabilité civile professionnelle. Il y a donc une garantie en cas de défaut manifeste d’expertise. Il est tenu par la charte et la déontologie de la profession.