L’estimation du prix

Pour estimer correctement un bien, il faut avoir une connaissance fine du marché sur lequel il se situe. Moi, qui suis sur le secteur de Château-Renault depuis plus de quinze ans, j’ai une vision globale du marché. Ce que je vends 170 000 euros à Château-Renault, je sais que je peux le vendre 210 000 ou 220 000 € à Monnaie qui est à quelques kilomètres. J’ai aussi le recul dans le temps qui me permet d’évaluer les évolutions sur le secteur et de relativiser les soubresauts passagers ou les emballements des vendeurs. 

Par ailleurs, une estimation de prix d’un bien est toujours un mix entre un grand nombre de critères. Naturellement, en premier lieu, il y a le type de bien. S’agit-il d’une maison ou d’un appartement ? De quelle surface et offrant quelles prestations ? Mais il ne faut pas oublier les autres critères qui peuvent influer fortement sur le prix : l’année de construction, le niveau d’isolation, les travaux à réaliser, les matériaux utilisés… Une estimation, ce n’est donc pas uniquement une surface multipliée par un prix moyen au mètre carré. 

Bien souvent, les vendeurs ont tendance à choisir le professionnel qui a donné l’estimation de leur bien la plus élevée, sans se demander d’où vient la différence. Ils sont très logiquement attirés par la promesse d’un gain plus important mais, généralement, c’est un pari qui n’est pas gagnant. En effet, un bien qui n’est pas au prix du marché va susciter moins de visites et va souvent rester très longtemps en catalogue. Aujourd’hui, un bien correctement estimé se vend généralement en moins d’un mois. Quand ce n’est pas le cas, c’est presque toujours qu’il y a un problème de prix. Confier son mandat à la personne qui promet le prix de vente le plus élevé, sans chercher à comprendre d’où vient le montant de l’estimation, est donc un choix dangereux. Dans ce type de situation, le mieux est de revenir vers le professionnel qui a réalisé une estimation plus basse et de lui demander sur quoi elle est fondée. L’agent immobilier pourra alors évoquer les points propres au bien et les points de comparaison qui fondent le caractère objectif de son estimation. 

Le danger, quand on ne dispose pas de l’expertise sur un marché, c’est de fixer son prix sur des critères qui ne sont pas objectifs. Les particuliers, par exemple, ajoutent souvent à leur prix le montant estimé des frais d’agence qu’ils n’auront pas à payer. Ils prévoient une marge de négociation et parfois une petite enveloppe en plus. Finalement, dans la très grande majorité des cas, les biens vendus de particulier à particulier le sont bien au-dessus du prix du marché. Sur le coup, tout le monde a l’impression de faire une bonne affaire mais c’est au moment de la revente que l’acquéreur se rend compte de son erreur.