Locataire, propriétaire : qui paye quoi ?

Entre le propriétaire et son locataire, qui paye quoi ? Cette simple question est une des principales sources de conflits durant une location. Et pourtant, dans l’immense majorité des cas, la loi répartit très nettement les obligations des uns et des autres.

 

Comment savoir qui paye quoi entre le locataire et le propriétaire ? Sur le papier, les choses sont claires. Le propriétaire a en charge toutes les dépenses qui permettent de conserver le logement décent et en bon état ainsi que les travaux les plus coûteux. Il faut entendre la décence au sens juridique du terme. Cela inclut donc l’accès à l’eau, à l’hygiène, au clos, au couvert et au chauffage.

Plus récemment est venue s’ajouter la notion de décence environnementale, qui impose au propriétaire de payer les travaux liés à l’isolation, à la performance énergétique ou à l’aération des locaux. Le locataire, lui, prend en charge les dépenses liées à l’usage quotidien du logement, ainsi que les menues réparations. Si une dépense survient du fait d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien d’un équipement par le locataire, c’est à lui de l’assurer. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut retenir la somme sur son dépôt de garantie.

Ce cadre général règle la majorité des situations. Parfois, certaines dépenses peuvent donner lieu à des interprétations différentes entre le propriétaire et son locataire.

Comment partager les frais d’agence ?

Tout commence avant même l’entrée du locataire dans les lieux. Qui doit payer les frais d’agence ? Depuis la loi Alur de 2014, la règle du jeu est bien posée. La commission d’intermédiaire facturée par une agence pour trouver un locataire est entièrement à la charge du propriétaire. Il en va de même pour les diagnostics immobiliers obligatoires. 

Oui, mais d’autres frais liés à la mise en location peuvent, eux, être partagés entre le locataire et le propriétaire. C’est le cas, par exemple, pour les frais d’organisation des visites, de rédaction du bail ou d’établissement de l’état des lieux d’entrée. Aucun frais ne peut être demandé au locataire au titre de l’état des lieux de sortie. 

La loi Alur prend tout de même le soin de plafonner ces frais, en fonction de la superficie du logement et de sa situation géographique. Naturellement, le montant ainsi que la répartition de la facturation de ces prestations doivent être parfaitement établis au préalable entre les parties.

Au locataire, l’entretien courant

Grand classique de la location, un robinet qui ne fonctionne plus… C’est au locataire de le réparer. Il en va de même pour des toilettes bouchées. L’entretien des sanitaires, de la baignoire, des éviers sont du ressort du locataire car cela concerne l’entretien courant du logement. Attention cependant, si un robinet ou une chasse d’eau est vétuste, son remplacement est du ressort du propriétaire. Cela fait partie des points à bien notifier au moment de l’entrée dans les lieux. Car si l’état de vétusté n’est pas constaté au moment de l’état des lieux, il sera plus difficile de faire admettre au propriétaire que la panne est liée à l’usure de l’équipement et non à son utilisation courante.  

De la même manière, l’entretien quotidien du ballon d’eau chaude revient au locataire. Mais son détartrage ou les réparations plus conséquentes appartiennent au propriétaire. 

Cette règle générale s’applique dans les parties intérieures du logement, mais également dans le jardin. Tondre la pelouse, tailler les arbustes, entretenir le matériel d’arrosage, tout cela incombe au locataire car cela rentre dans l’usage courant des lieux.  

Propriétaire, locataire, qui paye quoi dans les taxes ?

Pour le paiement des taxes, on reprend le principe qui prévaut pour les autres dépenses. Tout ce qui concerne l’occupation du logement est à la charge du locataire. A contrario, tout ce qui découle de la propriété du bien, revient au bailleur.  C’est donc logiquement le locataire qui souscrit l’assurance habitation. Elle doit couvrir l’ensemble des risques locatifs, comme l’incendie, les dégâts des eaux ou encore le vol. Le locataire se doit de fournir une attestation au propriétaire avant d’entrer dans le logement. 

Quand elle était encore en vigueur, c’est le locataire, également, qui payait la taxe d’habitation. Aujourd’hui, elle ne concerne plus que les résidences secondaires et, donc, les locataires d’une résidence secondaire doivent s’en acquitter. 

Pour la taxe foncière, pas de débat : elle est directement liée à la propriété du bien et incombe donc au propriétaire. Dans le cas de locaux professionnels, il n’est pas rare que le propriétaire demande le remboursement de cette taxe à l’entreprise locataire. Il en a le droit, mais il doit clairement indiquer cette disposition dans le bail. C’est un point important à vérifier et éventuellement, à négocier, au moment de l’entrée dans les lieux. Il est à noter que le poids de la taxe foncière a tendance à s’alourdir. Il s’agit, en effet, la dernière imposition dont le taux est directement décidé par les communes et nombreuses sont celles qui ont dû l’augmenter de façon significative pour boucler leur budget.

C’est quoi les « charges » ?

Les charges locatives représentent les dépenses que le propriétaire doit régler  mais dont il peut demander le remboursement au locataire. Dans les parties privatives, cela concerne en particulier le chauffage, la production d’eau chaude et la distribution de l’eau courante. 

Mais beaucoup des charges récupérables auprès du locataire concernent les parties communes. Elles peuvent être liées, par exemple, à la fourniture d’eau (équipement, assainissement…), d’énergie ou au chauffage de l’ensemble des occupants. Mais cela peut aussi concerner l’entretien des parties communes et, par exemple, de l’ascenseur. La fourniture des produits d’entretien, le ménage, la gestion du vide-ordure, les menues réparations… Tout cela engendre des frais assumés par la copropriété et répercutables sur le locataire. 

Le principe est le même si la copropriété comporte des extérieurs. Le propriétaire peut imputer au locataire les dépenses liées à leur entretien et à leur bon fonctionnement. 

Généralement, le propriétaire lisse l’ensemble des dépenses et ajoute une somme forfaitaire au loyer mais il doit justifier de la réalité de ces dépenses.

Et pour les ordures ménagères ?

Les locataires sont parfois surpris de constater que leur propriétaire leur demande de payer la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Cette taxe, annexée à la taxe foncière, figure pourtant bien parmi les charges récupérables auprès du locataire. Il en va de même, d’ailleurs, pour la taxe de balayage et la redevance assainissement. La demande doit en être faite par le propriétaire, à réception de sa taxe foncière, par courrier recommandé. Cette taxe qui sert à financer la collecte et le traitement des ordures ménagères est prélevée par la commune et elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien, en multipliant ce montant au taux d’imposition voté par la collectivité. 

Les travaux collectifs pour le propriétaire

Les travaux votés par la copropriété qui concernent les parties communes restent à la charge du propriétaire. Par exemple, si la collectivité décide d’installer un ascenseur, c’est le propriétaire qui assume sa part du financement, même si c’est le locataire qui profite de cet équipement dans un premier temps. Clairement, ces travaux concernent le bien dans son ensemble et renforcent sa valeur, au-delà de la durée du bail. La décision est prise en assemblée de copropriété. C’est donc bien au propriétaire d’en assumer la charge. Le raisonnement est le même pour un ravalement de façade, des travaux sur la toiture ou une rénovation énergétique.

Si une inondation, un incendie ou un tremblement de terre provoque des dégâts dans un logement, c’est également au propriétaire d’en assurer les frais. C’est d’ailleurs le propriétaire qui est indemnisé par les assurances. Ces dépenses ne doivent pas être compensées par une hausse des futurs loyers.