C’est quoi un logement non décent ?

Un logement non-décent, c’est quoi exactement ? La notion de décence est, en effet, très importante quand on loue un logement, pour le locataire, bien sûr, mais aussi pour le bailleur. Et, de plus en plus nettement, la performance énergétique joue un rôle majeur de ce point de vue.

Non-décence et indignité

Pour commencer, nous allons préciser un peu les choses. Il existe plusieurs notions pour qualifier des logements en mauvais état. Elles ne recouvrent pas les mêmes situations et n’appellent pas les mêmes réponses. En effet, il ne faut pas confondre un logement non-décent avec un logement indigne. La non-décence est une notion définie par la loi SRU de décembre 2000, précisée par les décrets d’application parus en 2002. Un litige sur cette notion est un litige d’ordre privé. Il concerne le propriétaire et son locataire. En revanche, la notion d’indignité est régie par la loi et relève des autorités administratives, maire, président d’EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) ou préfet.

Sécurité des locataires

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit remplir un certain nombre de critères précis. Le premier, bien évidemment, c’est la sécurité et la santé des locataires. Cela concerne en premier lieu ce que l’on appelle le clos et le couvert. En gros, le logement doit permettre à son occupant d’être protégé des éléments extérieurs comme la pluie et le vent, par exemple. Cela implique une toiture étanche, mais aussi des huisseries en état de fermeture et correctement isolées. 

La sécurité concerne aussi les équipements intérieurs, comme les garde-corps des escaliers, par exemple. Idem pour les systèmes d’eau et d’électricité qui doivent être conformes aux normes de sécurité. 

Le logement loué doit permettre d’évacuer correctement l’humidité qui est nocive pour la santé et donc, permettre une bonne aération de l’espace. Dans le même ordre d’idée, un logement loué ne peut pas être borgne. Il est impératif de disposer d’un éclairage naturel suffisant. Enfin, cela va sans dire mais cela va encore mieux en le disant, on ne doit pas constater la présence d’animaux nuisibles. Des rats qui se baladent derrière votre placo, ça n’est pas décent… 

Et un confort minimal…

A ces éléments de sécurité s’ajoutent, bien sûr, des impératifs liés au confort. Le premier concerne le chauffage. Le locataire doit pouvoir obtenir une température d’au moins 18° dans toutes les pièces. Le logement doit donner accès à l’eau potable et avec un débit suffisant pour la vie quotidienne. Idem pour l’évacuation des eaux usées, qui doit être correctement assurée. Le logement doit être équipé d’un coin pour la toilette, avec de l’eau chaude et permettant l’intimité. Quant aux WC ils doivent être éloignés de la cuisine (qui doit être équipée d’appareils de cuisson) et des pièces où sont pris les repas. Mais ils peuvent tout à fait être à l’extérieur du logement en lui-même, à condition d’être facilement accessibles. Enfin, le logement doit être correctement éclairé, avec des équipements en bon état de marche.

Quelle surface ?

La règle de base c’est qu’un logement n’est pas considéré comme décent s’il n’offre pas au moins 9 m2 pour une personne seule. On parle parfois de 20 m3, mais, dans les faits, c’est bien la surface qui prévaut. Et, franchement, quand on voit ce que représente un espace de 9 m2, on se dit que c’est bien le minimum… En colocation, la surface minimale est de 16 m2 pour deux personnes. Pour chaque colocataire supplémentaire, il convient d’ajouter 9 m2. Et, bien sûr, balcon, terrasse, véranda et autres réduits sanitaires sont exclus du calcul.