Le drame des bailleurs en « résidences service »

La crise sanitaire a entraîné de fortes perturbations voire des fermetures de « résidences service ».  Il s’en est suivi un défaut de paiement des loyers aux milliers de petits investisseurs qui se trouvent dans une situation dramatique. Ils doivent continuer à rembourser leurs emprunts, leurs charges de copropriété, les travaux et les impôts.

Comment fonctionnent les « résidences service » ?

Il existe plusieurs types de résidences : Résidences vacances (mer, montagne, campagne), Résidences étudiantes (villes universitaires), Résidences hôtelières (tous lieux d’accueil) et Résidences seniors (tout le territoire)

Au départ, il y a la construction d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété. Puis la vente par l’intermédiaire de conseils en patrimoine d’un ou plusieurs lots à un investisseur particulier. Et enfin, la conclusion d’un bail commercial consenti par le copropriétaire au profit du gestionnaire de la résidence.

Pour attirer les investisseurs, l’opération est présentée comme simple et sans risque.

Pas besoin de rechercher un locataire, pas de vacance locative, certitude du paiement du loyer, une gestion simple qui permet le remboursement de l’emprunt et éventuellement d’autres avantages tels une jouissance tranquille du bien.

L’Etat a poussé ce type d’investissement y voyant un moyen de dynamiser le territoire, d’attirer des étrangers et de bénéficier de leurs devises.

Tout peut fonctionner à merveille mais les copropriétaires peuvent être confrontés à des difficultés imprévues : travaux dans la copropriété, travaux exigés par le gestionnaire lors du renouvellement du bail, paiement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail, demande de réduction de loyer, difficultés de recouvrement des charges.

Il existe en effet un déséquilibre entre l’investisseur (souvent personne physique d’un certain âge) et l’exploitant de la résidence (souvent rattaché à un groupe) qui dispose d’un service juridique et comptable.
Ce déséquilibre n’a aucune importance quand tout va bien, mais dès que les difficultés surviennent, il se fait sentir.

C’est malheureusement le cas avec la pandémie, les restrictions, fermetures et difficultés économiques.

De nombreuses résidences ont dû fermer, d’autres ont été financièrement impactées dans leurs chiffres d’affaire.

Elles sont nombreuses à avoir cessé de payer leurs loyers et parfois également les charges. Cela entraîne d’énormes difficultés pour les copropriétaires qui pour certains n’ont rien touché depuis un an.

Les aides de l’Etat aux entreprises du secteur prévues par un décret du 24 mars 2020 ne règleront pas le problème, même si elles devraient permettre un déblocage partiel.
Il a été demandé à l’Etat que aides soient accordées à toutes les entreprises de résidences services impactées à plus de 30% de leur CA, pour que les calculs soient faits par résidence et non par société ou groupe de sociétés (pour que les aides soient directement répercutées sur les loyers) et pour qu’un crédit d’impôt soit accordé aux bailleurs qui ne toucheraient pas l’intégralité de leurs loyers.

Enfin, l’un des principaux gestionnaires « Pierre et Vacances », qui concerne près de 20 000 propriétaires, est en grandes difficultés et fait l’objet d’une procédure de sauvegarde dans laquelle une conciliation a été ouverte et où l’intervention individuelle n’est pas admise ni possible. Il faut donc que les propriétaires se regroupent par résidence et se fassent représenter par un mandataire.

En conclusion, il est souhaitable que les droits des investisseurs soient mieux protégés par une information lors de l’acquisition et des règles strictes sur le déroulement de la relation contractuelle.

Plus d’informations : www.valdeloire.unpi.org