Neuf, coup de pouce sur les successions ?

Exempter le neuf de taxes lors des successions. Voilà une idée qui fait son chemin et qui pourrait avantageusement remplacer le dispositif Pinel en fin de vie.

Voilà une mesure que la Fédération des Promoteurs Immobiliers demande depuis longtemps. Elle pourrait constituer un véritable coup de pouce pour la construction neuve. La suppression des droits lors des successions lorsque le patrimoine est constitué d’un logement acheté neuf. Autrement dit, les ayants-droits n’auraient plus rien à payer au moment de la succession sur un bien acheté neuf par le défunt. Une incitation évidemment majeure qui pourrait redonner de l’attrait à l’achat dans le neuf. 

A priori, cette mesure pourrait concerner l’ensemble des acheteurs, quels que soient leurs revenus, leur âge ou la situation géographique du bien. Et, surtout, la mesure devrait concerner aussi bien les acquéreurs d’une résidence principale que ceux qui se positionnent sur un investissement locatif. Dans les couloirs de l’exécutif, on y voit une réponse à la fin du dispositif Pinel. Selon les professionnels du secteur, sa disparition pénalise très fortement l’investissement locatif dans le neuf.

Tout reste à faire

Pour attendue et bénéfique qu’elle soit, la mesure n’est pas encore une réalité. Mais elle est clairement sur la table lors du débat sur la loi de finances 2025. « Plusieurs pistes sont portées par les parlementaires et elles touchent aux successions, aux donations, pour accélérer la transmission aux enfants et aux petits-enfants pour accéder à la propriété », a déclaré la nouvelle ministre du logement Valérie Létard, au micro le RMC le 4 octobre dernier.

Les organisations représentatives du secteur immobilier insistent sur le fait que le manque à gagner pour l’État en termes de droits de succession pourrait se retrouver sur la TVA de 20 % perçue par les finances publiques lors de la vente d’un logement neuf. Elles ajoutent que cette mesure permettrait sans doute de relancer la construction en France et, donc, permettrait de limiter les effets sociaux d’une crise en préparation. De nombreux acteurs, petits et gros, de l’immobilier neuf ont, en effet, annoncé des réductions de personnels qui ne seront pas sans effets sur le budget de l’État.

Un frisson sur le social

L’habitat social (les professionnels de ce secteur préfèrent parfois parler d’habitat abordable) occupe une place particulière dans la promotion immobilière. Ces logements se vendent assez nettement en dessous du prix du marché. Cela leur permet de retrouver de l’attractivité actuellement, dans un contexte où la baisse des taux redonne un peu d’air aux primo-accédants. 

La différence de prix s’explique, en premier lieu, par une différence sur la TVA.  Une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % s’applique sur les logements sociaux. Cela leur confère une décote mécanique de 15 points. D’autre part, ces logements peuvent être achetés via le dispositif du Prêt social location-accession (PSLA) qui permet aux acquéreurs d’être locataires de leur logement avant, éventuellement, de lever l’option d’achat et d’en devenir propriétaire.

Naturellement, la crise sans précédent que connaît le secteur affecte la construction et la commercialisation des logements neufs dans le social comme les autres. Mais les professionnels commencent à ressentir les premiers effets d’un frémissement. Les ventes étaient tombées au plus bas en 2023. Les chiffres de commercialisation semblent indiquer un rebond des ventes assez sensible, surtout depuis le printemps 2024.

Vers la reprise ?

On le dit et on le répète depuis des mois : l’immobilier neuf traverse une des plus graves crises de son histoire. Le nouveau gouvernement semble avoir entendu le message des professionnels du secteur. Les mesures issues de la loi de finance 2025 conjuguées à la baisse des taux d’intérêt pourraient permettre un début de reprise.