Plus-value immobilière : comment ça marche ?

Lorsque vous vendez un bien, appartement, maison ou terrain, vous pouvez réaliser une plus-value plus ou moins élevée. Celle-ci sera généralement taxée à la hauteur de son montant. 

Comment calculer la plus-value  

Si au moment de la revente vous cédez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, on parle de plus-value. C’est le gain réalisé, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Pour calculer cette plus-value, une seule option fiable : faire estimer votre bien par un ou plusieurs agents immobiliers. Mais rappelez-vous que ce solde est taxable ! 

Votre résidence principale n’est pas concernée 

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Le fisc se base sur votre déclaration pour acter qu’il s’agit bien de votre lieu de vie habituel. En cas de doute, il peut enquêter. Mieux vaut donc se montrer transparent. 

Si la vente tarde et qu’entre temps vous avez déménagé, le fisc se montrera tolérant, si le délai reste raisonnable (un an en général, parfois deux pour les retraités ou les adultes handicapés). Mais ce délai fonctionne uniquement si le logement reste vide pendant la mise en vente. Pas question donc de le prêter, ni de le louer ! 

La vente de dépendances (un garage, un parking à moins d’un kilomètre, une chambre de bonnes, un terrain, une cave…) est exonérée elle aussi. Mais seulement si cette vente intervient en même temps que la résidence principale.

Taux d’imposition 

Le taux forfaitaire actuel est de 36,2% de votre gain (19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Une somme qui sera encore augmentée d’une surtaxe de 2 à 6% pour les plus-value supérieures à 50.000 euros. 

C’est le notaire qui se charge de calculer l’impôt et le prélève sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique, pour le verser à l’administration fiscale. Sachez cependant que ce taux est dégressif au fil du temps et qu’il existe plusieurs cas où votre bénéfice est préservé.

De 5 ans à 30 ans ou plus d’occupation : bon à savoir   

Les cinq premières années après achat, vous serez taxés au taux forfaitaire. Vous n’avez donc pas intérêt à vendre votre bien dans ce laps de temps. En attendant un an de plus, vous bénéficierez à la revente de 6% d’abattement sur l’impôt !

Cette déduction augmente ensuite progressivement, année après année, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans. Même chose pour les prélèvements sociaux dont l’exonération est actée au bout de 30 ans. 

Quelle que soit la nature du bien, bâti ou terrain, s’il est détenu par le même propriétaire depuis au moins 30 ans, la plus-value réalisée lors de la revente sera totalement exonérée. Avant ce délai, l’abattement, à la fois au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux, augmente au fil des années.

L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) vous propose un outil en ligne permettant de calculer le montant des impôts sur la plus-value en quelques clics.  

Et pour tout savoir sur les différentes conditions d’exonération de cette impôt sur la plus-value, cliquez ici pour la suite de nos informations et conseils !