Vendre un bien en indivision

On connaît l’adage : « nul n’est tenu de rester en indivision ». Autrement dit, chacun a la possibilité d’en sortir au moment qui lui convient. Oui, sauf qu’il n’est pas toujours facile de vendre un bien en indivision. Mieux vaut connaître le mode d’emploi…

Un indivisaire peut, bien sûr, décider unilatéralement de vendre sa part. Les autres membres de l’indivision ne peuvent pas l’en empêcher. Mais ils disposent d’un droit de préemption sur la vente. Autrement dit, si vous voulez vendre votre part à un tiers, vous devez en avertir les indivisaires par voie d’huissier. Vous indiquerez le prix de vente, l’identité de l’acheteur et les conditions de vente. Ils disposent ensuite d’un délai de deux mois pour racheter votre part, soit de façon individuelle soit de façon collective au prorata de leurs parts actuelles. 

Vendre aux autres indivisaires

Dans les faits, le plus simple et le plus courant, c’est de commencer par demander aux membres de l’indivision de racheter votre part. Il s’ensuit, bien évidemment, une négociation sur le prix de vente. Mais il est très possible que la vente aux autres indivisaires ne soit pas possible. Parce qu’ils n’avaient pas l’intention d’investir davantage dans le bien, parce qu’ils ne sont pas d’accord sur le prix ou, tout simplement, parce qu’ils ne disposent pas des fonds nécessaires, les raisons de blocage sont multiples.

Dans ce cas, vous avez la possibilité de demander le partage du bien devant le tribunal judiciaire. Cela pourra entraîner la vente forcée du bien. Chacun recevra alors la valeur correspondante à sa quote-part.

Mais les indivisaires peuvent aussi décider, à l’unanimité, de sortir de l’indivision en vendant le bien de façon commune. 

La règle des deux tiers

Peut-on mettre en vente un bien en indivision sans l’accord de tous ? En théorie, non. Un indivisaire qui mettrait le bien en vente sans l’accord des autres s’exposerait à un blocage de la transaction. Mais, depuis 2009 et plus encore depuis 2020, la règle de sortie de l’indivision s’est un peu assouplie. Un ou plusieurs indivisaires qui disposent d’au moins les deux tiers des parts peuvent signifier devant notaire leur intention de vendre. Le notaire, par voie d’huissier, prévient les autres indivisaires. S’ils sont d’accord, le bien est mis en vente aux conditions prévues. S’ils ne sont pas d’accord, c’est le tribunal de grande instance qui devra autoriser la vente. Laquelle ne se fera pas aux conditions initiales, mais aux enchères et les frais de justice seront déduits du montant du prix de vente.